Atasi Permintaan Yang Sangat Mahal Dalam Krisis Perumahan – Sebuah berita baru-baru ini tentang undang-undang perumahan baru yang radikal di Selandia Baru dan apakah tindakan tersebut dapat berhasil di Kanada menyiratkan bahwa melonjaknya harga rumah disebabkan oleh kurangnya pasokan.
Dalam platform pemilihannya, partai Liberal mengusulkan untuk menginvestasikan $ 4 miliar dalam akselerator pasokan kota yang bertujuan untuk membangun lebih banyak perumahan. Ini adalah pendekatan yang salah.
Jika pembuat kebijakan dan pemerintah yang baru terpilih kembali ingin meningkatkan keterjangkauan perumahan dan kemampuan keluarga muda untuk menjadi pemilik rumah, mereka perlu mengalihkan perhatian mereka ke pendorong utama kenaikan harga permintaan yang sangat tinggi, didukung oleh sapi suci non-pajak dari keuntungan modal di tempat tinggal utama. www.premium303.pro
Paduan suara, dari ekonom bank hingga industri real estat, mengabadikan argumen bahwa penyebab utama meroketnya harga rumah adalah kurangnya pasokan. Pandangan ini telah diperkuat dalam pelaporan media, dan ditekankan dalam platform pemilu baru-baru ini.
Pandangan “kurangnya pasokan” ini mengacu pada buku teks Ekonomi 101 dasar, di mana menggunakan contoh widget dan kurva penawaran dan permintaan sederhana, peningkatan pasokan menyebabkan penurunan harga.
Tapi rumah bukanlah widget. Mereka adalah entitas yang unik, baik kebutuhan dasar dan, semakin, komoditas investasi. Mereka juga tetap di lokasi dan nilainya mencerminkan atribut lokal yang dihargai pembeli dan bersedia membayar mahal.
Rumah melebihi rumah tangga
Secara nasional antara tahun 2006 dan 2016, Kanada menambahkan 1,636 juta rumah tangga dan membangun 1,919 juta rumah baru, menurut data Canada Mortgage and Housing Corporation and Sensus. Jadi, rata-rata, hampir 30.000 rumah tambahan dibangun setiap tahun dibandingkan dengan peningkatan jumlah rumah tangga.
Di Vancouver, konstruksi baru melebihi pertumbuhan rumah tangga sebesar 19 persen. Di Toronto hanya satu persen, dan Ottawa kurang dari pertumbuhan rumah tangga sebesar empat persen.
Jadi, secara teori, antara 2006 dan 2016, kita seharusnya melihat pertumbuhan harga terbesar di Ottawa dan lebih sedikit tekanan harga di Vancouver. Tetapi harga naik masing-masing sebesar 93 persen dan 96 persen di Vancouver dan Toronto, tetapi hanya 47 persen di Ottawa.
Pasokan yang tidak mencukupi mungkin menjadi faktor yang berkontribusi, terutama di kota-kota di mana pertumbuhan rumah tangga melebihi pembangunan rumah baru, tetapi itu bukan penyebab utama atau terpenting.
Penyebab yang lebih signifikan adalah permintaan dan bukan hanya kuantitas permintaan, tetapi kualitas permintaan.
Selama beberapa dekade terakhir, kita telah melihat fenomena baru permintaan super-charged yang diciptakan oleh rumah tangga yang memiliki akumulasi ekuitas substansial dari apresiasi terus-menerus dalam nilai rumah mereka, dikombinasikan dengan pertumbuhan pendapatan yang kuat dan tingkat hipotek yang menurun dan secara historis rendah.
Pemilik rumah berdagang
Di Kanada, kami menjual sekitar 700.000 rumah per tahun melalui penjualan kembali ditambah rumah yang baru dibangun. Ada 14 juta rumah tangga, jadi ini hanya mewakili lima persen dari semua rumah tangga.
Banyak dari pembeli ini adalah pemilik lama yang berdagang. Hanya seperempat hingga sepertiga pembeli adalah pembeli pertama kali (kebanyakan dalam kelompok berpenghasilan lebih tinggi dan dengan bantuan orang tua).
Ini adalah kelompok yang lebih besar pembeli yang berdagang yang memiliki kapasitas untuk membayar harga tinggi ini. Tentu saja sebagian kecil dari mereka mungkin juga pembeli asing dan beberapa adalah investor, tetapi kebanyakan hanya rumah tangga biasa.
Banyak pemilik yang ada memiliki pendapatan jauh di atas median. Mereka juga telah secara substansial meningkatkan daya beli dari suku bunga rendah secara historis dan kekayaan substansial dari keuntungan rejeki nomplok yang diciptakan oleh kenaikan harga selama bertahun-tahun.
Lebih penting lagi, mereka merusak konsep bahwa pasokan tambahan akan menghambat atau memperlambat laju kenaikan harga. Semua kota memiliki properti yang diidam-idamkan di lingkungan yang diinginkan seringkali sederhana, tempat tinggal tua di tanah yang cukup besar. Karena lokasinya yang prima, rumah misalnya di pusat kota Vancouver mungkin dijual antara $2 juta sampai $3 juta atau di Ottawa mungkin seharga $800.000.
Pengembang sering membeli kavling tersebut, menghancurkan rumah yang ada dan menggantinya dengan dua atau tiga rumah baru yang kontemporer. Penetapan harga akan mencerminkan nilai-nilai yang diatribusikan konsumen pada area tersebut, yang pasti melebihi harga rumah aslinya.