Harga Rumah Lebih Risiko Jatuh Lebih Tinggi – Pada awal pandemi, banyak analis percaya bahwa harga rumah yang ditempati pemilik akan sangat terpengaruh. Bagaimanapun, pekerjaan pemilik adalah pasar dan dipengaruhi oleh ekonomi. Oleh karena itu, tampaknya sangat mungkin bahwa harga rumah akan turun, mengingat bahwa, di seluruh Inggris, harga turun sekitar 20% dari puncak ke titik terendah selama krisis keuangan global 2007-09.
Sejak PDB Inggris turun “hanya” 6% antara kuartal pertama 2008 dan kuartal ketiga 2009, penurunan 20% dalam PDB pada kuartal kedua 2020 saja mungkin diperkirakan akan memicu respons perumahan yang lebih besar.
Kantor Pemerintah Inggris untuk Tanggung Jawab Anggaran (OBR) memiliki pandangan yang sama: dalam perkiraan November 2020, ia memproyeksikan penurunan 9% dalam harga rumah antara akhir 2020 dan awal 2022 (sebelum menghapus inflasi).
Namun, dalam proyeksi terbarunya (Maret 2021), pertumbuhan harga telah direvisi naik; meskipun harga masih diperkirakan akan sedikit turun hingga tahun 2022, namun diperkirakan akan tetap jauh di atas level tahun 2020. Jadi apa yang terjadi? https://hari88.com/
Kejutan kenaikan harga
Revisi OBR terhadap perkiraannya mencerminkan fakta bahwa telah terjadi kenaikan harga rumah di Inggris baru-baru ini. Sekitar 9%, kenaikan harga tahunan dalam empat bulan pertama tahun 2021 adalah yang tertinggi sejak 2014.
Pada satu tingkat, perkiraan seperti itu seharusnya tidak salah, karena pengaruh utama pada harga rumah cukup dipahami dengan baik sebagai hasil penelitian selama beberapa dekade. Mereka adalah pendapatan rumah tangga, suku bunga, ketersediaan kredit, pasokan rumah, dan keuntungan pajak untuk kepemilikan.
Namun, masalah untuk peramalan adalah bahwa harga rumah sangat sensitif terhadap perubahan pendapatan dan suku bunga. Oleh karena itu, kesalahan kecil dalam memprediksi variabel-variabel ini menyebabkan kesalahan yang lebih besar dalam memperkirakan harga rumah. Akibatnya, diperlukan kehati-hatian yang cukup besar dengan prakiraan harga rumah jangka pendek.
Satu pandangan adalah bahwa harga telah diselamatkan dari penurunan selama pandemi dengan kombinasi suku bunga rendah dan liburan bea materai. Kedua poin tentu memiliki kelebihan. Ada bukti empiris yang kuat bahwa suku bunga rendah memiliki pengaruh besar pada harga jika didukung oleh kredit hipotek yang memadai.
Dan ketika biaya transaksi diturunkan oleh penangguhan bea meterai pada Juli 2020 dan perpanjangan selanjutnya pada Maret 2021, penjualan rumah meningkat tajam, yang kemungkinan juga telah mendorong kenaikan harga.
Namun, ini tidak menceritakan kisah lengkapnya. Pendapatan rumah tangga yang dapat dibelanjakan adalah salah satu penentu utama permintaan dan harga perumahan. Seperti yang dapat Anda lihat dari grafik di bawah, pengaruhnya jauh lebih kecil daripada PDB pada tahun 2020, yang didukung oleh skema cuti pemerintah. Pada akhir tahun, itu telah kembali ke tingkat pra-pandemi.
Sebagai perkiraan, penurunan 1% dalam pendapatan riil secara historis menyebabkan penurunan harga rumah sekitar 2%. Jadi, jika pendapatan turun pada tingkat yang sama dengan PDB, kita mungkin mengalami penurunan harga dua digit.
Apa yang terjadi selanjutnya?
Jadi apakah kita aman dari kemerosotan di masa depan? Ada banyak alasan konvensional untuk setidaknya mengharapkan beberapa perlambatan pertumbuhan harga. Ini akan mencakup potensi kenaikan inflasi dan suku bunga yang lebih tinggi, berakhirnya cuti pada bulan September, berakhirnya liburan bea materai pada 1 Juli, dan pembatasan pengeluaran publik sebagai akibat dari pengeluaran berlebih pandemi.
Tetapi ada alasan lain yang perlu dikhawatirkan sifat risiko harga rumah. Perumahan adalah aset dengan risiko dan pengembalian, dan mengejutkan bahwa perhatian yang terbatas umumnya diberikan pada yang pertama dalam prakiraan.
Fakta bahwa harga rumah telah meningkat dengan cepat selama setahun terakhir membuat pasar lebih rentan terhadap guncangan eksternal terhadap ekonomi seperti krisis keuangan atau kenaikan tajam harga minyak.
Ini karena ketika perumahan terdiri dari proporsi yang lebih tinggi dari rata-rata kekayaan rumah tangga daripada biasanya biasanya sekitar 60% tidak termasuk pensiun, tetapi akan lebih tinggi sekarang karena kenaikan harga rumah pasar lebih cenderung melambat dalam menanggapi guncangan eksternal. Ini karena beberapa investor properti, terutama yang memiliki lebih dari satu properti, akan berhenti membeli, sehingga mengurangi permintaan.
Berdasarkan sifatnya, guncangan tak terduga sebagian besar tidak dapat diprediksi. Ini adalah alasan lebih lanjut mengapa peramalan pasar perumahan sangat sulit. Hanya karena sejauh ini kita belum mengamati penurunan harga yang besar sebagai akibat dari pandemi, rasa berpuas diri tidak diperlukan. Ini mungkin berarti bahwa pertumbuhan harga rumah diperkirakan terlalu tinggi.
